摘要：說說二手房買賣中要注意中介的一些坑吧，都是本人買房賣房過程中的經(jīng)驗，而非杜撰理論。

坑一：電話騷擾

中介們一般拿到你的手機號碼后，為了抓住你的成交機會，就會開始給你推薦房子的信息。他給你推薦的方法比較簡單，你的價位以及他熟悉的小區(qū)／房源。 因為你一般都是通過掛在安居客,58,搜房等網(wǎng)站上中介通過這些端口發(fā)的假房源找到的，所以你一聯(lián)系他，其實就說明你對他發(fā)出的房源所在的小區(qū)+戶型+價位感興趣。而為了吸引潛在客戶，他們在這些端口上發(fā)的房子一般都會比真正的市場價格便宜至少20萬以上->吸引客戶->聯(lián)系他?。?！ 一開始他會推薦你房源，吸引你線下看房。如果你最后改變主意，不在那個地區(qū)或者什么看房，大概過2個星期－1個月以后，他覺得你在他那里買房的可能性很小之后，就會把你的手機號碼 扔到他們中介公司的所謂”公海”里，然后你的號碼就處于誰都可以打，誰都可以撿的狀態(tài)。從此以后，你的手機號碼就會開始被不同的人騷擾撥打，一部分可能是相同中介不同門店的員工來試試你有什么意向成為他的潛在客戶。特別是一些同時還代理賣新房的中介，比如那個把德佑收購了的，綠油油的X家，他們的新房業(yè)務(wù)部門就會給你莫名奇妙推薦新房，一般一周至少打你一次電話，換著人打你電話。這是他們的工作內(nèi)容之一，好像叫 “洗名單”。

所以真正想要找中介看房子，買房子的第一個Tips: 用一個小號號碼，或者簡單點用阿里小號買個號碼，一個月5塊錢，你絕對會覺得物有超直

坑二：假房源

你從那些分類信息網(wǎng)站，比如:安居客，58，搜房這類網(wǎng)站上看的房源，不用想了，一定都是假的，不可能是有真的。你看那些網(wǎng)站的房源更新信息都是當天更新的，哪有那么多房源。上海最近幾個月歷史記錄，最好的也就3.X萬套，你想這些網(wǎng)站掛出來多少套房源信息？所以，不要期望在這些經(jīng)紀人發(fā)房子的分類信息網(wǎng)站上試圖找到真房源?。。∪羌俚?！

有些網(wǎng)站，比如說那個綠油油的X家，房源相對比較真一些，但是也不是全部都是真的，因為經(jīng)紀人沒動力更新這些信息，對經(jīng)紀人來說也無所謂，站在他的角度他們家自己網(wǎng)站上的房源真或假，跟他半毛錢關(guān)系沒有?？蛻魡柶饋?，就說賣掉了，愛怎么說怎么說，又沒有具體地址，客戶也不知道，他只要幫客戶找房子就可以了，客戶也無從驗證說是不是假的，房子都沒看到，哪來什么真假？現(xiàn)在有個叫房多多的網(wǎng)站，這方面做的還算可以，大概因為是房地產(chǎn)行業(yè)的人出來做的，圈內(nèi)名氣比較響，號稱有專門的上門拍照團隊,他們號稱自己做平臺不是經(jīng)紀人，替業(yè)主拍照，估計是想學(xué)Airbnb，所以這個上面有”房多多“紅牌子的照片說明房源是真的。不過好像才剛開始做，房源的信息跟新的不是很及時，有蠻多幾個月以上的房源還在，估計早就賣掉了。不過至少這家算是比較少的真心好好做房源的。但是”然并卵”，房子拍的再好，你也要通過中介去找是不？

所以只要是中介在發(fā)房子的網(wǎng)站，房源都真不到哪里去，因為中介要的是你的聯(lián)系方式和意向，內(nèi)容真假對他來說毫無意義，請牢記！

坑三：看房子簽單子

中介幫你挑了房子 (肯定不是你在網(wǎng)上看到那套), 帶你去看。 現(xiàn)在中介的接待的態(tài)度還是真的不錯，點頭哈腰，穿的人模狗樣，都是西裝襯衫。但是大多數(shù)中介帶你看房子都遵循的一個他們的標準的培訓(xùn)法則，他們都培訓(xùn)過，不給你客戶無限的選擇，而是只給你有限的選擇，盡早盡快的逼迫你做決定。 這個在新房的售樓處銷售里面的術(shù)語叫: 逼定 和 殺客 ，逼定就是逼你叫定金，殺客就是殺掉客戶(成交), 看看這些詞匯就知道這些房地產(chǎn)的專業(yè)銷售人員是怎么對待客戶的。 而比較”專業(yè)”的中介帶你看房子一般要求遵循BAC原則，先帶你看一般匹配的－B類房源(你還沒決定，所以先看看你的反應(yīng)), 他認為你最有可能買的-A類房源。 最后給你看你最不可能買的(不合適的) C類房源，讓你的看房心里有起伏，更容易做出下一步的動作和決定，這樣做無非是讓中介自己最有機會在最短的時間里加快客戶的成交可能性，提升他自己的效率。

這也就算了，大部分的中介的另外一個問題就是，他們對小區(qū)和小區(qū)的戶型了解一般來說還是可以的，但是他們對帶你看的那套房子一般并不是很了解，所以他其實也介紹不了什么，只能看你的臉色，翹翹邊。因為只有不到10%的房源，中介會自己先去看過，另外一方面，業(yè)主也經(jīng)常不愿意單獨給中介看。這就造成了看房子就是這樣默不作聲的看看，沒經(jīng)驗的小白也不知道自己看了什么，到底符不符和自己的心意。

然后，從這個點開始，你就跟帶你看房的這個中介綁死了。看完房子，中介會讓你簽確認單，留下你的電話號碼，同時這張單子多半有小字寫著，只要你在一定期限內(nèi)買了今天你看的這套房子(無論是不是通過你今天的這個中介), 你就要付給他中介費?。。?！大坑?。。?/p>

當你跟不同的中介看了一圈房子，找到自己相對比較滿意的房子以后，后面會進入談價格階段。這里開始坑就越來越多啦……

坑四：意向金

某些中介會借著幫你去談價格，讓業(yè)主看到錢為理由，會問你收取意向金(幾千到幾萬),說收了錢幫你去談價格到你的價位。這里有幾個小坑:

其實業(yè)主的心里價位一般跟掛牌價是有差距的，因為業(yè)主是準備好你來談價的。但是業(yè)主的這個價格差其實你是不會知道的，因為中介不會讓你知道，他要讓你感受到他去談價，關(guān)鍵是以此為戒口問你收到錢－>意向金。

你交的意向金，其實業(yè)主根本就不會拿到這筆意向金，甚至中介根本就不會跟業(yè)主說。所以這個意向金交和沒交對你是否可以以你要的價格成交，一點關(guān)系都沒有?。。?/p>

這個意向金，其實就是上文說的，中介向你逼定。因為你交意向金，然后你就順便簽署了三方居間協(xié)議，這時候業(yè)主是沒有在這個協(xié)議上簽字的，而是買家你和中介簽的字，關(guān)鍵的關(guān)鍵在于，這份協(xié)議上就寫明了你要付的傭金和支付時間?。?！

因為這個時候你關(guān)注的是房子的價格，但是這時候你交了錢，但是簽下的是什么？傭金和傭金支付時間?。?！中介通過這個方法，沒有經(jīng)驗的小白在這個時候沒有注意，就會忘了談傭金，或者說忘了談傭金支付時間或者說既然他幫我談了房價，傭金就不打折了算了。但是，別忘了上面第一條和第二條: 你雖然認為你付了意向金，但是房東／業(yè)主多半完全不知道。

衍生出來的大坑, 如果你付了意向金，但是最后還是沒有談下來，中介公司可能就扣著不退給你。在他退給你錢之前，一定是說替你再找房子，這時候你就真的騎虎難下了。

所以, 千萬不要付中介意向金！能不付就不付，不要被所謂的房源的吸引，沖昏了頭腦，錢的教訓(xùn)?。?/p>

就算是你逃過了意向金環(huán)節(jié)，后面還有多著呢……

坑五：吃價

如果你跟中介談傭金打折，很多中介，特別是綠油油的(X家)那種，他們公司規(guī)定是一律不打折的，他們一般都會像辦法跟業(yè)主另外拉出來談價格。因為我也賣過房子，所有的中介都跟業(yè)主談價格都不會報買家的實際價格 (作為業(yè)主我也很惱火?。?，他們永遠都會讓業(yè)主說心里價位，而不會把買家的價位說清楚。為什么？原因來了，發(fā)生上述狀況的時候，他們會告訴業(yè)主，你的心里價位，我?guī)湍阏劦剑琴I家不肯付全額中介費，所以你把價格拉高1個點，這一個點付給我(中介)。作為賣家，其實也就算了，但是買家為此其實還是多付了錢，給中介這樣賺了?。?！

最好的談價格方法，就是要求中介拉房東和買家一起直接談，而不是背對背在兩個小屋里談，很多買家不肯烙下面子來談價格，認為還價比較尷尬，這只有對自己的出價非常清晰的價格的買家才適合，最好的方式就是買家、賣家，中介一起談，談的攏就買，談不攏就算了，不要因為面子和怕尷尬導(dǎo)致自己付出不必要的錢。

坑六：貸款／交易手續(xù)

政府設(shè)置的交易規(guī)則的復(fù)雜和尋租漏洞也是中介坑錢的方法，比如交易稅費，非普通住宅和普通住宅在某些特定條件下，稅費可以相差幾十萬。 中介提供的增值服務(wù)之一就是做低價格，符合普通住宅的條件，另外就是把不唯一變成唯一，他們一般又會為此收取買家 相當于1/2的節(jié)省的稅費，10萬就是你要給他5萬，數(shù)字可以自己算一下。另外就是所謂貸款包裝，通過一系列中間的灰色角色，把一些不能貸款的買房者包裝成可以貸款的買房者，以救買房者燃眉之急，但是也會收取相當于房產(chǎn)交易額0.5%到1%的所謂包裝費，其實他們的成本可能只有幾千塊，大頭就是因為他們有這樣的灰色渠道而你沒有。

坑七：支付傭金方式

幾乎所有的中介都會要求買家、賣家簽訂買賣合同的時候支付傭金給他們。其實這時候交易流程才剛剛開始。如果交易在簽署買賣合同后發(fā)生什么問題的話，萬一產(chǎn)生交易糾紛的時候，中介收了錢可是不會這么容易退還的。

所以，必須在簽署居間協(xié)議的時候，明確傭金的支付節(jié)點，要求一部分一部分支付，在簽合同，過戶，交房等階段，分階段支付。并且最好可以跟中介簽署補充條款: 交易不成，全額退付傭金。否則如果一旦發(fā)生交易不能順利完成，除了其他損失之外，這筆1-2%的傭金損失, 就很難討回來。

坑八：中介抗辯權(quán)

買賣交易合同里偷偷加上中介的抗辯權(quán)！ 這是在上海發(fā)現(xiàn)那個綠油油的(X家)特有的，他們會在買賣家的交易合同里默認加上中介的抗辯權(quán)條款。比如如果你沒有按時付傭金，他就有權(quán)不讓交易進行。比如如果買家或賣家一方違約，他也有權(quán)在違約金里去拿到他的傭金。買賣家的房屋交易合同，中介硬要為了自己的傭金在里面叉入格式霸王條款！大部分買家或賣家不會注意，就這樣簽了。

上面這些坑的一句話總結(jié)：所有西裝革履的客戶服務(wù)，點頭哈腰都是表面，其實每一個坑都是表明著經(jīng)紀人們?yōu)榱诉@份傭金和買家或賣家的這筆成交上賺取更多費用的執(zhí)著?。?！每一個坑都表明他們都是為了自己的傭金到手而不是真心的客戶滿意度。

坑九：不停詢盤

賣家掛出房源以后，一般一個星期后，所有比較近的中介門店都會知道你的房源，然后中介們就會一次一次打電話問信息看房。即使像我這樣的半個業(yè)內(nèi)人士，主動邀請各路中介代表，到房子里拍照片，說明信息。雖然房子的信息和照片各大中介公司的系統(tǒng)內(nèi)都有，但是經(jīng)紀人們還是天天孜孜不倦的打，每一個看房都是同樣的幾個問題，多少錢，房子怎么樣等等。這些經(jīng)紀人根本不相信自己公司的系統(tǒng)，只相信自己打電話問，效率極低！

所以，坑一的破解方法很重要！

坑十：強迫你獨家委托獨家賣

以綠油油的(X家)為首特別明顯，不斷打電話來說做速賣，其實就是讓你跟他們家簽獨家委托協(xié)議，你的房子只能給他們家賣(2個月或3個月), 而如果賣不掉，賠償你500或者1000. 對的，你沒有看錯，就是3個月才陪你 500 或 1000?。。?據(jù)說這是他們的內(nèi)部指標，每個經(jīng)紀人必須每周簽下一套房子，否則就要扣大概100元。所以他們的中介就會每天不同的人打電話來誘導(dǎo)，威脅，強迫你獨家委托給他們獨家賣，理由無非是下面幾個：

我們專門花幫你推你房源，讓你的房源上報紙，上網(wǎng)站，上門店外的牌子 (牛皮愛吹多大吹多大！）

上面一招沒反應(yīng), 說簽了以后就沒有電話騷擾了，都由我來轉(zhuǎn)接 ( 就為了這個，天天不厭其反來騷擾推銷，卻沒有帶人看房)

威脅: 你房子掛在我們這里沒用的，你只有簽了速賣，我們才幫你好好賣。 (你不賣拉倒)

在經(jīng)歷了2-4個星期的騷擾之后，他們才會帶客戶看你的房子，之前他們就有意不賣你的房子，造成你的房子不好賣的假象，逼你就范?。?！

你會問，他們?yōu)槭裁催@樣做? 因為你跟他們簽了協(xié)議以后，只要房子賣掉(無論是通過他們還是通過別人)，他們都可以問你收1%的傭金?。。?除了他們問買家收1%－2%之外，還要再問你收1%的傭金，鎖定了房源，鎖定了傭金，市場好的時候怕賣不掉嗎？沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，1個多月賣不掉，你不比他急嗎？ 500元的風險，Why Not?

最后，我為老百姓在買賣房子這個交易額這么巨大，這么重要的資產(chǎn)交易中，遇見的如此的用戶體驗感到深深的痛心，相信不久的將來互聯(lián)網(wǎng)把這些劣幣都沖走，讓這個世界變的更美好。有一天經(jīng)紀人應(yīng)該真正站在為客戶服務(wù)的立場而不是成交拿傭金的立場來服務(wù)。千禧一代的買房和賣房人群也必將會在互聯(lián)網(wǎng)透明和信息對稱的環(huán)境下完成人生的第一次重大資產(chǎn)交易。