“中國樓市正在告別從前的城市政策一刀切、市場預(yù)期大起大落、房價大幅波動的時代，走向一城一策、市場預(yù)期不一致、量價波動不顯著的新周期?！痹?019年7月30日舉辦的房多多大數(shù)據(jù)研究院《2019全國樓市半年報》發(fā)布會上，房多多市場研究總監(jiān)張鍵將這個全新周期總結(jié)為“非一致穩(wěn)態(tài)周期”。

隨著持續(xù)的調(diào)控政策，樓市的波動周期被打破，對房地產(chǎn)市場走勢的研究變得越來越難，而關(guān)于居住領(lǐng)域的討論卻始終延續(xù)著。2019年過半，房多多大數(shù)據(jù)研究院依托平臺海量的真實數(shù)據(jù)、豐富的交易案例以及人工智能等先進技術(shù)，對用戶全生命周期的租賃、買房、換房等交易行為進行洞察和研究，全面深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)，總結(jié)回顧2019上半年全國樓市，并對下半年的市場進行詳實的分析洞察。

整體市場：中溫的2019，新房量價趨穩(wěn)，二手量穩(wěn)價跌

回顧2019年上半年，3月“小陽春”和4月“土拍潮”的出現(xiàn)，提振了市場信心。但轉(zhuǎn)入5月，市場需求再現(xiàn)疲態(tài)，6月“小陽春”景象完全散去，“低溫派”再次占據(jù)高地。2019年上半年市場主基調(diào)依舊是“中溫”。

3月“小陽春”的出現(xiàn)，一方面源于春節(jié)前積攢需求的自然釋放，另一方面不少重點城市“人才剛需”在滿足購房資質(zhì)后重返市場。 而4月的土拍潮，實質(zhì)是一、二線城市的土拍潮。究其原因，一方面是由于政府需釋放部分優(yōu)質(zhì)地塊增加財政收入，另一方面房企在經(jīng)歷了三、四線城市熱潮后再次重兵部署一、二線城市。房多多市場研究總監(jiān)張鍵分析認(rèn)為：”隨著信貸政策收緊及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的減少，土拍市場的熱潮將逐步褪去，后繼復(fù)蘇乏力。從數(shù)據(jù)上來看，2019年上半年成交樓面價同比2017年上半年年均增幅低于10%，即2018-2019年增幅依舊處于歷史低位。“

從新房市場來看，2019年上半年中國30座大中城市商品房月均成交量約為13萬套，低于2012年的15萬套，處于歷史低位?！秷蟾妗凤@示，從房價上來看， 2019年6月全國百城新建商品房中成交均價環(huán)比1月漲幅超過10%的城市僅3個，分別為襄陽、日照和泰安；漲幅超過5%但低于10%的城市共17個，如洛陽、德州、呼和浩特和常州等；其余大部分城市房價止步不前，大中型城市房價呈現(xiàn)穩(wěn)態(tài)。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)下，無論是備受關(guān)注的重點一二線城市，還是大部分三四線城市，引導(dǎo)市場需求有序釋放、確保樓市平穩(wěn)發(fā)展將成為主旋律。

《報告》顯示，2019年上半年全國二手房市場明顯表現(xiàn)出“先揚后抑”的特征，小陽春需求集中釋放后成交動力不足，5月和6月重點城市二手房成交量環(huán)比分別下降4.45%、5.79%。從房價來看，過去一年無論是一線城市，還是重點二線城市，房價大多以穩(wěn)為主，并未出現(xiàn)大的波動，僅少量城市出現(xiàn)觸底反彈跡象。

【圖】2018年至今一線城市二手房成交均價變化

【圖】2018年至今重點二線城市二手房成交均價變化

 

市場溯源：因城施策，預(yù)期趨冷，非一致穩(wěn)態(tài)周期到來

隨著“長效機制”的深化、“一城一策”的全面實施，2019年樓市調(diào)控政策全面步入深水區(qū)。截至6月底，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達251次，涉及限貸、限購、土地供應(yīng)、綜合市場等多方面。從全局來看，上半年調(diào)控力度未明顯減弱，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)下，地方政府一方面堅持抑制房地產(chǎn)市場非剛性居住需求，另一方面則依據(jù)市場變化適當(dāng)調(diào)整調(diào)控方向及力度。

【圖】2019上半年全國樓市政策匯總

“三穩(wěn)”基調(diào)下的“一城一策”，使得市場預(yù)期出現(xiàn)了明顯的分化。購房者由前期的一致看好或一致看空，開始轉(zhuǎn)為多、空共存。隨之而來的是，二手房客戶更傾向于持幣觀望，其購房周期因此而不斷延長。此外，在二手住宅掛牌均價上，北京、南京、廣州、深圳4個城市均呈下降趨勢，其中深圳半年跌幅為1.13%，廣州下跌3.16%、南京下跌4.88%，北京跌幅高達6.00%。

市場預(yù)期趨冷將帶來三個顯著變化：一是購房者選擇面變廣，觀望心態(tài)增強；二是業(yè)主心理預(yù)期將有所松動，賣方市場的強勢態(tài)度將被削弱；三是樓市投資屬性減弱，投資者對入市的考慮將更為慎重。

資料顯示，2018年中國戶均住房套數(shù)達到1.1套，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點的出現(xiàn)，張鍵認(rèn)為，中國樓市已大致從過去的“供不應(yīng)求”走向“供需平衡”，政府的長效機制及調(diào)控思路得以調(diào)整，市場可以擺脫過去的依賴路徑，步入“非一致穩(wěn)態(tài)新周期”。新周期顯示了四個特性：第一，城市聯(lián)動效應(yīng)趨弱，無論是土拍還是新房、二手房，龍頭城市領(lǐng)漲傳帶效應(yīng)將逐步消失；第二，無論是新房還是二手房，市場量價都傾向于非一致性，整體偏穩(wěn)；第三，居民對于樓市的預(yù)期分化，多、空共存；第四，政策趨于非一致，一城一策，松緊并存。中國樓市正從以往的“轟轟烈烈”走向“細水長流”。

市場展望：房企競爭加劇 市場重回買方時代

房多多大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2019年上半年，全國百城新房與二手房倒掛比例由最高點-3.76%降至-1.42%，新房與二手房的價差逐步消失，這導(dǎo)致“萬人搶房”的情況很難再出現(xiàn)，二手房業(yè)主的強勢地位開始走向衰落。這也使得市場剛性購房需求可以持幣觀望，持續(xù)看房，以尋求滿意的居所。

【圖】2019上半年百城新房與二手房倒掛走勢

房企方面，國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速回落0.3%；其中住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%，投資總額為45167億元，增長15.8%，增速回落0.5%。投資增速的回落表明，市場的變化正在重塑房企競爭格局，開發(fā)商的經(jīng)營理念正在發(fā)生分化。

第一個分化在于價值判斷的分化。擁抱一、二線城市，或堅守三、四線城市，房企對于城市價值的判斷不再趨同。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，旭輝、中海、正榮、融創(chuàng)、電建、綠城等6家房企在一二線城市拿地比例超過80%；與“擁抱一二線”相對應(yīng)，碧桂園、佳兆業(yè)、綠地、建業(yè)等多家房企則依舊堅守三四線城市，其中建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年新增土儲建面88%位于三、四線城市。

第二個分化在于經(jīng)營模式的分化。2017-2018年期間，全國開發(fā)商銷售排行榜，TOP20、TOP30、TOP50開發(fā)商門檻值提高幅度均在50%以上；但2019年上半年，除TOP30的門檻值增速較快外，其他各梯隊增速明顯下滑，其中TOP20門檻值僅提高43億元，增速為6.7%。規(guī)模增長不再是所有房企的首要目標(biāo)，有質(zhì)量的穩(wěn)定增長已經(jīng)成為房企的新課題。

【圖】2017-2019年1-6月開發(fā)商銷售排行門檻值（億元）趨勢

第三個分化在于經(jīng)營區(qū)域的分化。隨著城市價值判斷與經(jīng)營模式的分化，房企不再一致地追求全國化布局，而是依據(jù)自身核心競爭力，有目標(biāo)地精耕區(qū)域市場。一方面東部沿海城市依舊是主流房企的必爭之地，另一方面以成都、重慶、西安為代表的中西部城市也隨著國家政策的傾斜成為部分房企的重點關(guān)注區(qū)域。

整體上來看，房企在價值判斷、經(jīng)營模式、經(jīng)營區(qū)域的分化將重塑國內(nèi)競爭格局，“區(qū)域精耕、慢周轉(zhuǎn)”或重新成為新趨勢，進而催生房企聯(lián)營及區(qū)域千億房企。