“中國(guó)樓市正在告別從前的城市政策一刀切、市場(chǎng)預(yù)期大起大落、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的時(shí)代，走向一城一策、市場(chǎng)預(yù)期不一致、量?jī)r(jià)波動(dòng)不顯著的新周期。”在2019年7月30日舉辦的房多多大數(shù)據(jù)研究院《2019全國(guó)樓市半年報(bào)》發(fā)布會(huì)上，房多多市場(chǎng)研究總監(jiān)張鍵將這個(gè)全新周期總結(jié)為“非一致穩(wěn)態(tài)周期”。

隨著持續(xù)的調(diào)控政策，樓市的波動(dòng)周期被打破，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研究變得越來(lái)越難，而關(guān)于居住領(lǐng)域的討論卻始終延續(xù)著。2019年過(guò)半，房多多大數(shù)據(jù)研究院依托平臺(tái)海量的真實(shí)數(shù)據(jù)、豐富的交易案例以及人工智能等先進(jìn)技術(shù)，對(duì)用戶全生命周期的租賃、買房、換房等交易行為進(jìn)行洞察和研究，全面深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)，總結(jié)回顧2019上半年全國(guó)樓市，并對(duì)下半年的市場(chǎng)進(jìn)行詳實(shí)的分析洞察。

整體市場(chǎng)：中溫的2019，新房量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，二手量穩(wěn)價(jià)跌

回顧2019年上半年，3月“小陽(yáng)春”和4月“土拍潮”的出現(xiàn)，提振了市場(chǎng)信心。但轉(zhuǎn)入5月，市場(chǎng)需求再現(xiàn)疲態(tài)，6月“小陽(yáng)春”景象完全散去，“低溫派”再次占據(jù)高地。2019年上半年市場(chǎng)主基調(diào)依舊是“中溫”。

3月“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，一方面源于春節(jié)前積攢需求的自然釋放，另一方面不少重點(diǎn)城市“人才剛需”在滿足購(gòu)房資質(zhì)后重返市場(chǎng)。 而4月的土拍潮，實(shí)質(zhì)是一、二線城市的土拍潮。究其原因，一方面是由于政府需釋放部分優(yōu)質(zhì)地塊增加財(cái)政收入，另一方面房企在經(jīng)歷了三、四線城市熱潮后再次重兵部署一、二線城市。房多多市場(chǎng)研究總監(jiān)張鍵分析認(rèn)為：”隨著信貸政策收緊及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的減少，土拍市場(chǎng)的熱潮將逐步褪去，后繼復(fù)蘇乏力。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2019年上半年成交樓面價(jià)同比2017年上半年年均增幅低于10%，即2018-2019年增幅依舊處于歷史低位。“

從新房市場(chǎng)來(lái)看，2019年上半年中國(guó)30座大中城市商品房月均成交量約為13萬(wàn)套，低于2012年的15萬(wàn)套，處于歷史低位?！秷?bào)告》顯示，從房?jī)r(jià)上來(lái)看， 2019年6月全國(guó)百城新建商品房中成交均價(jià)環(huán)比1月漲幅超過(guò)10%的城市僅3個(gè)，分別為襄陽(yáng)、日照和泰安；漲幅超過(guò)5%但低于10%的城市共17個(gè)，如洛陽(yáng)、德州、呼和浩特和常州等；其余大部分城市房?jī)r(jià)止步不前，大中型城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)態(tài)。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)下，無(wú)論是備受關(guān)注的重點(diǎn)一二線城市，還是大部分三四線城市，引導(dǎo)市場(chǎng)需求有序釋放、確保樓市平穩(wěn)發(fā)展將成為主旋律。

《報(bào)告》顯示，2019年上半年全國(guó)二手房市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的特征，小陽(yáng)春需求集中釋放后成交動(dòng)力不足，5月和6月重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比分別下降4.45%、5.79%。從房?jī)r(jià)來(lái)看，過(guò)去一年無(wú)論是一線城市，還是重點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)大多以穩(wěn)為主，并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，僅少量城市出現(xiàn)觸底反彈跡象。

【圖】2018年至今一線城市二手房成交均價(jià)變化

【圖】2018年至今重點(diǎn)二線城市二手房成交均價(jià)變化

市場(chǎng)溯源：因城施策，預(yù)期趨冷，非一致穩(wěn)態(tài)周期到來(lái)

隨著“長(zhǎng)效機(jī)制”的深化、“一城一策”的全面實(shí)施，2019年樓市調(diào)控政策全面步入深水區(qū)。截至6月底，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，涉及限貸、限購(gòu)、土地供應(yīng)、綜合市場(chǎng)等多方面。從全局來(lái)看，上半年調(diào)控力度未明顯減弱，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)下，地方政府一方面堅(jiān)持抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)非剛性居住需求，另一方面則依據(jù)市場(chǎng)變化適當(dāng)調(diào)整調(diào)控方向及力度。

【圖】2019上半年全國(guó)樓市政策匯總

“三穩(wěn)”基調(diào)下的“一城一策”，使得市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了明顯的分化。購(gòu)房者由前期的一致看好或一致看空，開始轉(zhuǎn)為多、空共存。隨之而來(lái)的是，二手房客戶更傾向于持幣觀望，其購(gòu)房周期因此而不斷延長(zhǎng)。此外，在二手住宅掛牌均價(jià)上，北京、南京、廣州、深圳4個(gè)城市均呈下降趨勢(shì)，其中深圳半年跌幅為1.13%，廣州下跌3.16%、南京下跌4.88%，北京跌幅高達(dá)6.00%。

市場(chǎng)預(yù)期趨冷將帶來(lái)三個(gè)顯著變化：一是購(gòu)房者選擇面變廣，觀望心態(tài)增強(qiáng)；二是業(yè)主心理預(yù)期將有所松動(dòng)，賣方市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度將被削弱；三是樓市投資屬性減弱，投資者對(duì)入市的考慮將更為慎重。

資料顯示，2018年中國(guó)戶均住房套數(shù)達(dá)到1.1套，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)，張鍵認(rèn)為，中國(guó)樓市已大致從過(guò)去的“供不應(yīng)求”走向“供需平衡”，政府的長(zhǎng)效機(jī)制及調(diào)控思路得以調(diào)整，市場(chǎng)可以擺脫過(guò)去的依賴路徑，步入“非一致穩(wěn)態(tài)新周期”。新周期顯示了四個(gè)特性：第一，城市聯(lián)動(dòng)效應(yīng)趨弱，無(wú)論是土拍還是新房、二手房，龍頭城市領(lǐng)漲傳帶效應(yīng)將逐步消失；第二，無(wú)論是新房還是二手房，市場(chǎng)量?jī)r(jià)都傾向于非一致性，整體偏穩(wěn)；第三，居民對(duì)于樓市的預(yù)期分化，多、空共存；第四，政策趨于非一致，一城一策，松緊并存。中國(guó)樓市正從以往的“轟轟烈烈”走向“細(xì)水長(zhǎng)流”。

市場(chǎng)展望：房企競(jìng)爭(zhēng)加劇 市場(chǎng)重回買方時(shí)代

房多多大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2019年上半年，全國(guó)百城新房與二手房倒掛比例由最高點(diǎn)-3.76%降至-1.42%，新房與二手房的價(jià)差逐步消失，這導(dǎo)致“萬(wàn)人搶房”的情況很難再出現(xiàn)，二手房業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位開始走向衰落。這也使得市場(chǎng)剛性購(gòu)房需求可以持幣觀望，持續(xù)看房，以尋求滿意的居所。

【圖】2019上半年百城新房與二手房倒掛走勢(shì)

房企方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速回落0.3%；其中住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%，投資總額為45167億元，增長(zhǎng)15.8%，增速回落0.5%。投資增速的回落表明，市場(chǎng)的變化正在重塑房企競(jìng)爭(zhēng)格局，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念正在發(fā)生分化。

第一個(gè)分化在于價(jià)值判斷的分化。擁抱一、二線城市，或堅(jiān)守三、四線城市，房企對(duì)于城市價(jià)值的判斷不再趨同。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，旭輝、中海、正榮、融創(chuàng)、電建、綠城等6家房企在一二線城市拿地比例超過(guò)80%；與“擁抱一二線”相對(duì)應(yīng)，碧桂園、佳兆業(yè)、綠地、建業(yè)等多家房企則依舊堅(jiān)守三四線城市，其中建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年新增土儲(chǔ)建面88%位于三、四線城市。

第二個(gè)分化在于經(jīng)營(yíng)模式的分化。2017-2018年期間，全國(guó)開發(fā)商銷售排行榜，TOP20、TOP30、TOP50開發(fā)商門檻值提高幅度均在50%以上；但2019年上半年，除TOP30的門檻值增速較快外，其他各梯隊(duì)增速明顯下滑，其中TOP20門檻值僅提高43億元，增速為6.7%。規(guī)模增長(zhǎng)不再是所有房企的首要目標(biāo)，有質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)已經(jīng)成為房企的新課題。

【圖】2017-2019年1-6月開發(fā)商銷售排行門檻值（億元）趨勢(shì)

第三個(gè)分化在于經(jīng)營(yíng)區(qū)域的分化。隨著城市價(jià)值判斷與經(jīng)營(yíng)模式的分化，房企不再一致地追求全國(guó)化布局，而是依據(jù)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，有目標(biāo)地精耕區(qū)域市場(chǎng)。一方面東部沿海城市依舊是主流房企的必爭(zhēng)之地，另一方面以成都、重慶、西安為代表的中西部城市也隨著國(guó)家政策的傾斜成為部分房企的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

整體上來(lái)看，房企在價(jià)值判斷、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)區(qū)域的分化將重塑國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局，“區(qū)域精耕、慢周轉(zhuǎn)”或重新成為新趨勢(shì)，進(jìn)而催生房企聯(lián)營(yíng)及區(qū)域千億房企。