7月中旬，宜家官方發(fā)布公開信，確認將從廣州東站搬到三溪。宜家門口那張巨幅海報上，展現(xiàn)出的是歡喜而不是感傷。

從2005年入駐至今，宜家在東站的14年時間，見證了天河北CBD的風光無兩，也見證了天河北的退位和降格；它開啟了東站商圈的繁華，又在其高度成熟時選擇離開。

就像一個城市CBD變遷的記錄儀，又像一個城市商業(yè)發(fā)展的探照燈。

一個老CBD的失意與蛻變

2005年10月12日上午10點，廣州第一家、中國第三家宜家家居在廣州東站旁準時開業(yè)。當時的開業(yè)邀請函被折成了一只紙飛機。相比起“進入宜家就相當于抵達瑞典”的解釋，這只紙飛機更像是當年天河北快速騰飛的一個象征。

當時珠江新城除了剛剛建起的第一批高樓，還是一片工地和荒草地的混合體，小蠻腰、西塔、東塔這些廣州如今的地標都還沒影。

天河北雖然已接棒環(huán)市東成為新的廣州CBD，聚集了一批金融、法律等行業(yè)的知名企業(yè)，但在很長一段時間里，市長大廈和中信廣場更像組成了一道屏風，用一金一銀的華麗外立面，遮住了背后東站廣場的空曠與東站周邊的雜亂。

從1999年地鐵1號線開通到2004年廣州東站翻新擴建的這五年，東站的交通優(yōu)勢一步步凸顯，天譽花園、中怡城市花園陸續(xù)在東站周圍建成，中泰國際等寫字樓也開始建設(shè)。

宜家選址一向以交通便利性、地區(qū)發(fā)展?jié)摿樽钪匾目紤]因素，2005年進軍廣州時選擇把門店開在天譽公園二期，就已經(jīng)說明了宜家對這個片區(qū)的看好。同一年，48層高的中泰國際首先在中信廣場西北方向建成，剛一落成，在環(huán)市東辦公十幾年的寶潔P&G公司就迅速搬了進去。

2007年耀中廣場與海航大廈一東一西在中信兩旁落成，更多的企業(yè)從環(huán)市東搬到天河北，五星級酒店威斯汀在廣州的第一家門店也在海航大廈開業(yè)。

當時的天河北，聚集了以中信銀行、花旗為代表的金融業(yè)、以金杜、環(huán)宇京茂等為代表的大型律所、以IBM、寶潔、安利等為代表的“世界500強”公司。“廣州華爾街”的稱號不脛而走，有銀行經(jīng)理笑稱：“進入了天河北，就相當于提升了自己的信用等級。”

但珠江新城的成長速度實在太快，就在東站周邊的寫字樓一幢一幢開建成的同時，珠江新城的珠江投資大廈、富力中心、高德置地等寫字樓如雨后春筍般成片冒出。

2009年，西塔封頂，接替中信成為新的廣州第一高樓，原來在中信54樓辦公的金杜律師事務(wù)所立馬就把辦公室搬到了西塔55樓——比原來剛好高出1樓。這個“中國四大律師事務(wù)所”之一的明星企業(yè)的選擇，極具象征意義地說明了珠江新城CBD對于天河北的超越。

就像是十幾年前從環(huán)市東到天河北的“遷徙”，金杜之后，IBM、夏普、甲骨文等知名公司陸續(xù)告別天河北，投入珠江新城懷抱。

2012年，東站西面保利中匯廣場的落成，標志著以廣州東站為中心的寫字樓群已經(jīng)完全成型，卻在與珠江新城的競爭中面臨很大的租售壓力。資料顯示，這一年的天河北寫字樓的空置高達10萬平方米，就連天河北地標中信廣場，空置也達到了有史以來最高的2900平方米。

頭部公司們撤出的空間，只能由第二、第三梯隊的公司填充。那些沒趕上天河北黃金時代的寫字樓，也成為處于成長期的互聯(lián)網(wǎng)金融、外貿(mào)、科技、教育培訓(xùn)等企業(yè)們的“孵化器”。2011年，“三流”互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)58同城廣州分公司把辦公地址從科韻路搬遷至中泰國際，就很能說明問題。

2015年，入駐天河北10年的的寶潔公司也完成了從中泰國際向高德置地的搬遷工作。2017年，中信廣場中最知名的外資銀行花旗銀行也搬遷至東塔。金杜搬走之后，中信廣場中數(shù)得著的律所只剩環(huán)宇京茂律師事務(wù)所?；ㄆ煦y行搬走之后，中信廣場中的金融業(yè)代表也只剩下冠名了物業(yè)的中信銀行。

有更多的中小型公司進入東站周邊寫字樓。只用隨手通過企業(yè)信用公示系統(tǒng)一查，就知道中信、耀中、中泰等東站周邊幾大寫字樓并不缺少租客，雖然為大家所熟知的名字已寥寥無幾。

在天河北一帶做了多年的寫字樓租賃中介的溫小姐告訴識廣君：“從性價比的角度考慮，天河北還是很有吸引力的，尤其是對一些初創(chuàng)型公司?！?/p>

開發(fā)商的選擇能印證外界對于天河北商務(wù)區(qū)的發(fā)展信心。目前，天河北已建成投入使用的5A寫字樓僅次珠江新城。而直到今天，中信旁邊仍然有一棟越秀集團開發(fā)的亞太世紀廣場在建。

一個商圈的迷茫與頓悟

宜家在東站的14年，如果說從城市CBD變遷的角度看，天河北經(jīng)歷了由巔峰到低谷的失落的話；從商圈+生活圈的角度看，東站周邊則經(jīng)歷了從雜亂無章到高度成熟的蛻變。

廣州東站從建成之日就不缺人流。它是廣九直通車、廣深和諧號的起點站，可以說，東站是廣州實現(xiàn)和香港、東莞、深圳連接的最重要的交通樞紐。天河北的不少寫字樓也都有搭乘廣九直通車北上的港資身影。

它又不僅僅是火車站，早在2011年，新快報就總結(jié)道：“東站一帶已成為了擁有廣州火車東站、廣九直通車、雙地鐵總站、珠江新城APM捷運系統(tǒng)、廣九輕軌、廣深城際快線、機場快線、大型公交車總站八大交通樞紐的聚集地。”

雖然每天有大量的人流，但東站最初并未形成良好的商業(yè)氛圍。

宜家之前，1997年隨中信廣場一起開業(yè)的中天購物城走高端路線，滿足的是寫字樓里白領(lǐng)的商業(yè)需求。2002年中泰國際商場開業(yè)時的定位也是復(fù)合型購物中心。雖不如中天購物城高端，卻也同樣更多面向為附近寫字樓里的人群服務(wù)。除了這兩個購物中心，東站周邊更多是雜亂的小店。

宜家在2005年的進駐，讓東站周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生了質(zhì)的變化。即使不在附近工作或居住、即使不是因為去東站坐車的人也愿意來東站逛下宜家：城市里的新中產(chǎn)會選擇到宜家置辦北歐風的家具，剛工作的年青人會到這里購買組裝簡單、價格實惠的沙發(fā)、茶幾，中學(xué)生、大學(xué)生們則熱衷到宜家閑逛、拍照。

也許是受到宜家的啟示，2007年，“天匯城”改名“東方寶泰”重裝開業(yè)，主打體驗型消費的“非MALL”理念，成為東站商圈最重要的一塊商業(yè)拼圖。

在“天匯城”更名“東方寶泰”之前，開發(fā)商曾一心想要復(fù)制火車站周圍白馬、紅棉服裝批發(fā)市場的模式，先后把商場定位成“廣州國際玩具城”、“全球時裝服飾交易中心”，結(jié)果招商不順、開業(yè)3年不見起色。反倒是放棄批發(fā)市場定位，走看起來更加困難的零售路線，卻取得了意想不到的成功。

開業(yè)伊始，東方寶泰就吸引了一大批知名品牌入駐。2009年，東方寶泰又引入廣州單體面積最大的吉之島超市（現(xiàn)永旺超市）；2010年，引進優(yōu)衣庫；2013年，廣州第一家無印良品也選擇落子?xùn)|方寶泰；同樣在2013年，東方寶泰有講B3層改造為餐飲空間，打造了“廣州商場最早的時尚餐飲集中營”……

雖然距離整個廣州最旺的商圈——天河路商圈只有一個地鐵站的距離，但并不妨礙東站商圈也成為廣州最最繁華的商圈之一。2017年的一篇報道顯示：東方寶泰已吸引逾200個多元化及優(yōu)質(zhì)商戶進駐，年營業(yè)額高達約15億元。幾乎每個周末，你都能在東方寶泰看到品牌活動；即使是工作日，東方寶泰和宜家里面也一樣人流如織。

層級齊全，業(yè)態(tài)豐富的商圈也為在天河北寫字樓里工作的白領(lǐng)們、附近天河北社區(qū)的居民們提供了充分的休閑空間。一位在中信里面環(huán)宇京茂律師事務(wù)所上班的律師告訴識廣：“不少同事中午會去東方寶泰餐飲廣場吃午餐，之后就會到宜家找張沙發(fā)小憩一會兒?！?/p>

宜家家居內(nèi)的小餐館

如果說廣州火車站周圍的商圈代表了一個“商貿(mào)之都”的廣州的話，東站商圈則代表了一個“消費之都”的廣州，宜家則對這個商圈的成功莫大焉。

再見！你好！

在整個廣州中軸線的坐標系中，如何定位現(xiàn)在的東站周邊？

從商務(wù)中心而言，這里雖然沒有珠江新城的高大上，但綜合考慮仍然是最具性價比的區(qū)域。從商業(yè)中心而言，雖然商場分布沒有天河路商圈那樣密集，但也自成一套生態(tài)。

它是廣州新中軸線的起點，也是廣州最成熟的都市工作、生活、休閑圈之一。

也正因為它高度成熟，對2005年就來此的宜家而言，無論是從營業(yè)面積、租金壓力，還是從交通便利程度、周邊發(fā)展?jié)摿嵌瓤紤]，都已經(jīng)不是最優(yōu)選擇。

宜家要搬了，情感上當然會留戀，理性看，也是一個商圈正常的新陳代謝。以其商業(yè)探照燈屬性，三溪未來又將成為另一個商業(yè)旺地。

新的城際、地鐵線路在修建，東站未來交通樞紐的地位將更加突出。

以東站的交通、人流、配套優(yōu)勢，根本不用擔心宜家搬走空出的地方不會有新的商戶入駐，給東站商圈帶來新的精彩。

就像我們也不擔心，憑借廣州的經(jīng)濟活力，大公司撤離天河北之后，沒有更多、可能也更有活力的公司選擇進駐天河北一樣。

參考文獻

1、《廣州城記》林樹森

2、《東站商圈叫板珠江新城》 新快報 李琳

3、《“廣州東站關(guān)聯(lián)地區(qū)”的空間演化與機制分析》 張小星 田銀生

4、《東方寶泰：十年成就廣州地下商場標桿》 第一商業(yè)網(wǎng)

撰文 | JASON、π缺克

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