同樣作為地產(chǎn)從業(yè)人員，我相信很多同行都有這樣的煩惱——你身邊總會(huì)有說(shuō)：房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是跌??？你一定有內(nèi)部消息吧？怎么早不告訴我房?jī)r(jià)會(huì)漲啊，我就多買(mǎi)幾套了啊……

其實(shí)你說(shuō)行業(yè)內(nèi)的人買(mǎi)房真的有什么方法論，我看也未必！該栽的跟頭一樣會(huì)栽，很多時(shí)候第一次買(mǎi)房犯的錯(cuò)誤還不比人少。

唯獨(dú)厲害的地方就是地產(chǎn)人的膽子會(huì)稍微大一點(diǎn)，畢竟每天都在接觸這個(gè)行業(yè)，對(duì)一些信息少了點(diǎn)情緒多了點(diǎn)理性，這一點(diǎn)我想是最大的區(qū)別。

但是換句話(huà)來(lái)說(shuō)，就這點(diǎn)區(qū)別或許就是本質(zhì)的不同，對(duì)于每一次的決策都會(huì)有不同的判斷。

所以基于此，我問(wèn)了一個(gè)做了房地產(chǎn)10年以上的地產(chǎn)人，讓他們給普通購(gòu)房者一些建議。剛開(kāi)始他還不肯說(shuō)，后來(lái)我咔咔咔給他灌了5瓶啤酒之后，他開(kāi)始話(huà)多了。

從效果來(lái)看，對(duì)我其實(shí)還是掏心窩的，很多該講不該講的都說(shuō)出來(lái)了，而盧俊也對(duì)大家是掏心窩的，這些建議我全部送給大家。

1、對(duì)待房子要戒掉所有的情緒

目前在互聯(lián)網(wǎng)里傳播更多關(guān)于房子的事情是關(guān)于情緒，情緒分兩種，沒(méi)買(mǎi)房的焦慮，買(mǎi)過(guò)房的鄙視。另外互相穿插在其中各種關(guān)于逃離、夢(mèng)想、負(fù)擔(dān)等各種，使得很多人對(duì)待房子這個(gè)產(chǎn)物沒(méi)辦法理性判斷。

我們都知道，不論是不是投資，這都是我們這一輩子最大一次的投入，所以必須要做到理性，情緒會(huì)最大程度的降低我們的判斷力，我們必須想盡辦法戒掉。

不論你買(mǎi)房是因?yàn)樽宰∵€是投資，對(duì)于你來(lái)說(shuō)房子他不是壓力的來(lái)源，你不買(mǎi)房也會(huì)有其他的壓力，也不是財(cái)富的證明，大部分人房子增值了你不會(huì)變現(xiàn)。

房子最真實(shí)的身份是資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)是讓你有耐心去做其他你想做的事情，僅此而已。有恒產(chǎn)者有恒心，說(shuō)的就是這個(gè)道理。

2、需要圍繞房子構(gòu)建你的理財(cái)規(guī)劃

其實(shí)現(xiàn)在很多人都已經(jīng)有了各種各樣的理財(cái)，但是比較欠缺的是，我們還沒(méi)有圍繞房產(chǎn)搭建的理財(cái)習(xí)慣，我倒不是說(shuō)需要把錢(qián)所有都投入到買(mǎi)房上，而是你的其他理財(cái)規(guī)劃時(shí)間點(diǎn)要搭配你房屋置換以及下一次買(mǎi)房規(guī)劃。

房屋是抽去一個(gè)家庭最多資金和絕大部分精力的一件事情，如果只在想要買(mǎi)房的時(shí)候規(guī)劃資金和房產(chǎn)，那很大程度上就已經(jīng)落后，或者說(shuō)沒(méi)辦法最大化的配置房產(chǎn)。

買(mǎi)房可以很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)給家庭資產(chǎn)做到提升，所以規(guī)劃置換房屋的時(shí)候也需要之前很長(zhǎng)時(shí)間的其他理財(cái)配合，互相的搭配才能形成真正意義上的復(fù)利效應(yīng)。

買(mǎi)房最根本的技術(shù)，就是把錢(qián)花的好。

3、戒掉一夜暴富的想法

可能是其他環(huán)境理財(cái)收益太差了，所以有一段時(shí)間投資房產(chǎn)的會(huì)形成極強(qiáng)的鄙視鏈，鄙視股市，鄙視創(chuàng)業(yè)，鄙視一切。

但是從我這個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，未來(lái)因?yàn)橘I(mǎi)房一夜暴富的可能性已經(jīng)非常低了。

確實(shí)在2000年左右，因?yàn)榭梢愿吒軛U以及容易周轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，那一撥投資房產(chǎn)的人確實(shí)身家大漲，但是我認(rèn)為那不是能力，而是特殊時(shí)代早就的財(cái)富紅利。

而如今這種情況在樓市里幾乎沒(méi)可能發(fā)生。首先最顯著的一點(diǎn)，就是房子的流動(dòng)性下降到最低，變現(xiàn)的時(shí)間拉得很長(zhǎng)，而且很有可能未來(lái)還會(huì)持續(xù)。

而且未來(lái)很大概率上，交易的稅費(fèi)會(huì)變得很大，交易本身就是一次清算，不論是房產(chǎn)稅還是其他稅費(fèi)，都會(huì)統(tǒng)一在這個(gè)環(huán)節(jié)征收。

不賣(mài)就沒(méi)有費(fèi)用，賣(mài)了就抽走利潤(rùn)，這是未來(lái)的大概率事件。

所以房子是資產(chǎn)，但可能不是特別好的變現(xiàn)工具，可以為家庭增值，但是一夜暴富的情況已經(jīng)越來(lái)越少出現(xiàn)了。

4、如果重視房產(chǎn)，這三件事必須要會(huì)一樣

我和很多我的朋友說(shuō)過(guò)，如果你覺(jué)得你會(huì)買(mǎi)房，或者會(huì)和房子打交道，這三樣事情你必須要做一樣：認(rèn)真學(xué)習(xí)一次房地產(chǎn)基本知識(shí)、做一份地產(chǎn)工作、有一個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)內(nèi)的朋友。

房地產(chǎn)有一個(gè)重要的特征，你可以理解為問(wèn)題也可以理解為機(jī)會(huì)，就是高度依賴(lài)信息不對(duì)稱(chēng)這件事。

曾經(jīng)有個(gè)投資人和我說(shuō)，信息不對(duì)稱(chēng)是一切商機(jī)的出發(fā)點(diǎn)，而房地產(chǎn)是把這個(gè)特征發(fā)揮到了最大。或者大多數(shù)地產(chǎn)人沒(méi)什么特別之處，其實(shí)也就是比你早知道哪個(gè)項(xiàng)目會(huì)開(kāi)盤(pán)什么價(jià)格。

但是正是因?yàn)橹肋@一點(diǎn)，很多決策他就比你快很多也理性很多。

所以如果你覺(jué)得未來(lái)可能會(huì)和房子發(fā)生關(guān)系，說(shuō)實(shí)話(huà)這三件事最好要懂一樣，省力一點(diǎn)就是要我這樣的地產(chǎn)朋友，費(fèi)力一點(diǎn)可以買(mǎi)點(diǎn)房地產(chǎn)的書(shū)多聽(tīng)聽(tīng)（或者聽(tīng)盧俊的好房研習(xí)社），當(dāng)然自己去做一份地產(chǎn)工作是最好的。

這三個(gè)點(diǎn)可以幫你很好的掃掉房地產(chǎn)的基本門(mén)檻，未來(lái)不管你是不是靠著房子發(fā)財(cái)，起碼基本的坑不會(huì)遇上。

5、善用家族的力量

其實(shí)房子領(lǐng)域，需要摒棄的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)就是啃老。

很多人會(huì)覺(jué)得，買(mǎi)房需要家庭支持很沒(méi)面子而且開(kāi)不了口，其實(shí)完全沒(méi)有必要。如今衡量上海和外來(lái)朋友最大的差別其實(shí)就在于家庭資產(chǎn)，人家就是因?yàn)樵谶@里住的久了所以大家庭里有好幾套房子，所以會(huì)省力很多。

對(duì)于我們個(gè)體來(lái)說(shuō)，如果希望整體的資產(chǎn)配置可以更加合理，那一定需要善于運(yùn)用家族的力量。

這個(gè)力量不僅僅是錢(qián)，可能也是身份，可能也是觀(guān)念，或者是產(chǎn)業(yè)，越到后面你會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)人的力量很渺小，抱團(tuán)取暖才能做大。

而在這個(gè)社會(huì)，真正知根知底的，其實(shí)只有親人。

6、時(shí)間很重要

其實(shí)很多人問(wèn)我什么時(shí)候買(mǎi)房，我?guī)缀鯖](méi)有任何想法就直接和他說(shuō)現(xiàn)在。

首先別人會(huì)問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，就表明他會(huì)買(mǎi)房，只是不知道什么時(shí)間點(diǎn)合適。

而我的答案是現(xiàn)在就是最好的時(shí)間點(diǎn)，不是因?yàn)槲覒?，也不是因?yàn)槲矣X(jué)得房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，而我是認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)高頻調(diào)控的行業(yè)，未來(lái)最大的變數(shù)其實(shí)不是房?jī)r(jià)而是政策。

如果這個(gè)是一個(gè)變量，未來(lái)很有可能直接影響你的購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)和能力。

所以面對(duì)這個(gè)未知數(shù)，我給所有人都是不要把自己的購(gòu)買(mǎi)能力和政策對(duì)賭，如果當(dāng)下可以就當(dāng)下做決定。

時(shí)間是最寶貴的，在任何一個(gè)行業(yè)里都是如此，不要覺(jué)得自己可以預(yù)測(cè)到未來(lái)，隨波逐流你還能賺一個(gè)平均收益，對(duì)賭的人大概率是傾家蕩產(chǎn)。

7、對(duì)房子不要有玻璃心

這世界上可能會(huì)有完美的手機(jī)，完美的電腦，完美的首飾，但是這個(gè)世界上沒(méi)有完美的房子，就像這個(gè)世界上沒(méi)有完美的女朋友一樣。

這不是什么毒雞湯，而是差異性很大的一個(gè)產(chǎn)品，他本身就不大可能會(huì)是完美的。一個(gè)可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)品，伴隨著銷(xiāo)量的增加他的研發(fā)成本是可以被無(wú)限量的攤平的，這就是為什么蘋(píng)果手機(jī)可以投入這么大精力去研發(fā)。

但是房子因?yàn)榈囟巍⑿螤畹牟煌?，差異性極大，所以這個(gè)世界上不可能有兩套完全相同的房子。

所以本質(zhì)上房子的規(guī)劃邏輯是盡可能的規(guī)避一切風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)沒(méi)有大毛病的房子其實(shí)就是一個(gè)好房子。

所以當(dāng)你買(mǎi)房的時(shí)候，需要接受一套不完美的房子，所以你心中那條底線(xiàn)很重要，什么是不能逾越的，什么是可以包容的，這一點(diǎn)在買(mǎi)房之前必須想清楚。

玻璃心在這個(gè)時(shí)代沒(méi)有好下場(chǎng)，特備是買(mǎi)房的時(shí)候。

8、最后一個(gè)建議，買(mǎi)有人住的房子一定不會(huì)錯(cuò)

如果對(duì)于買(mǎi)房一定要給一個(gè)建議，那么買(mǎi)有人住的房子就是亙古不變的真理。

最近很多投資買(mǎi)房的理論肆起，很多人會(huì)建議買(mǎi)郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)地方去賭未來(lái)的規(guī)劃。確實(shí)買(mǎi)對(duì)房子的人會(huì)因?yàn)檫@樣的博弈獲得超高的收益，但這依然需要運(yùn)氣……

作為專(zhuān)業(yè)的投資人其實(shí)無(wú)所謂，買(mǎi)錯(cuò)房了無(wú)非下一次悠著點(diǎn)，但是對(duì)于普通購(gòu)房者卻不能，因?yàn)檫@一輩子你買(mǎi)房可能就一次兩次，本質(zhì)上是不允許你犯錯(cuò)的。

所以在這樣的前提下，期盼漲的多和住的舒心這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，后者更加重要。

所以對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)人，如果你不是很懂房地產(chǎn)，但是又是自住買(mǎi)房一套房子估計(jì)會(huì)住上個(gè)三五年的，下面這些房子最好不要碰：

1. 中介那里房源很多的小區(qū)
2. 有很多房子被改造成辦公的
3. 群租房現(xiàn)象很多的
4. 不老的小區(qū)但是物業(yè)不管的

以上這四種小區(qū)，基本上是因?yàn)榍捌谟写罅康耐顿Y客進(jìn)入導(dǎo)致自住用戶(hù)不足導(dǎo)致的。小區(qū)自住率不高可能有很多原因，但是歸根到底或許是這個(gè)小區(qū)還沒(méi)有好到愿意讓人住進(jìn)來(lái)。

沒(méi)人能解釋上海為什么會(huì)有這么多人來(lái)，但是來(lái)的人多就一定能說(shuō)明這個(gè)城市好，那么對(duì)于一個(gè)小區(qū)其實(shí)也是如此。

如果讓我一定要再給個(gè)建議，另外我大概會(huì)這么說(shuō)，買(mǎi)自己有需要的房子。

買(mǎi)房的真相大概就是如此。