交通聯(lián)動、科技共創(chuàng)、金融共建、制造業(yè)共建、公共服務(wù)共享……近幾個月中,在廣東省陸續(xù)出臺的多個“十四五”專項規(guī)劃中,廣州、深圳的“雙城聯(lián)動”已成為工作重點。實際上,箭在弦上的“大灣區(qū)一體化”已然成為全國經(jīng)濟發(fā)展和城市形態(tài)探索的先鋒案例。作為全國唯一一個承載了兩個人口在1500萬以上超一線城市的經(jīng)濟集群,大灣區(qū)住房租賃生態(tài)的現(xiàn)狀與未來發(fā)展同樣也備受關(guān)注。

近日,自如研究院發(fā)布《2021年廣深長租市場觀察》(以下簡稱《觀察》)?！队^察》測算數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)下廣州、深圳兩地合計有超過2300萬人租房居住,未來還將新增262萬人需要租房,住房租賃市場增長空間明顯。

廣深兩城超2300萬人租房居住,租房需求總量大、季節(jié)性強

據(jù)綜合媒體公開報道的廣深兩地城市常住人口數(shù)據(jù)、戶均人口數(shù)量和租賃人口占比調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,廣州市目前常住人口1876.6萬人,租房率約為53%,測算廣州當(dāng)下約有995萬人租房居住,需要租賃住房約448萬套(間);深圳市目前常住人口1756萬人,租房率約為77%,測算深圳當(dāng)下約有1350萬人租房居住,需租賃住房約600萬套(間)?？梢钥闯?兩地的租賃人口均在“千萬級”。

具體到長租市場來看,成交量方面,兩地住房租賃需求集中度高、季節(jié)性明顯,全年需求在上半年就集中釋放,同時,均有春節(jié)后“白領(lǐng)季”和夏季“畢業(yè)季”兩次租賃高點。

其中,廣州租房市場“畢業(yè)季”需求峰值出現(xiàn)在5-6月,廣州作為位列全國大學(xué)數(shù)量前3的城市,高校密集,畢業(yè)生及租房需求逐年遞增。而深圳租房市場的“畢業(yè)季”需求峰值出現(xiàn)在7月,業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這與廣深兩地畢業(yè)生構(gòu)成有關(guān),不同于廣州本地高校數(shù)量眾多,深圳依舊以“來深”居多,畢業(yè)生對租房市場的影響具有“緩釋”效應(yīng)。

租金方面,在租賃需求總量較大、需求釋放季節(jié)性強的背景下,兩地長租機構(gòu)租金水平均保持了全年平穩(wěn)。其中,廣州市長租機構(gòu)房源租金月均波動0.22%,全年最大波動不足3%;深圳市長租機構(gòu)房源租金月均波動僅0.17%,全年最大波動不足2%。兩地租金平穩(wěn)程度在全國一線、新一線城市中均位居前列。

兩地還將新增262萬租房人,總量、品質(zhì)供給市場空間明顯

《觀察》認(rèn)為,廣深兩地的住房租賃市場尚有較大發(fā)展空間,并從供需總量匹配、房源品質(zhì)匹配、運營能力匹配三方面做出預(yù)測。

首一,在總量匹配方面,大灣區(qū)的持續(xù)發(fā)展帶來了更多新就業(yè)機會,將吸引更多人才來廣、來深。

根據(jù)廣州市發(fā)改委11月公開的《廣州市人口發(fā)展及社會領(lǐng)域公共服務(wù)體系建設(shè)“十四五”規(guī)劃(征求意見稿)》顯示,預(yù)計廣州市常住人口將達(dá)到2100萬,相比當(dāng)下增長約232萬人。根據(jù)住建部此前披露的“現(xiàn)在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題”數(shù)據(jù)測算,廣州未來還將新增租房人口162萬人。同理,根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市國土空間總體規(guī)劃(2020-2035年)》(草案)顯示,深圳市未來預(yù)計將常住人口控制在1900萬人左右,相比當(dāng)下增長約144萬人,其中新增租房人口約100萬人。

其次,在品質(zhì)匹配方面,《觀察》認(rèn)為,廣深兩地租住人群以高收入、高學(xué)歷人群為主,對生活品質(zhì)、居住品質(zhì)要求較高,而兩地住房租賃市場以個人自建房、個人直租房為主,房源品質(zhì)參差不齊,難以滿足品質(zhì)租住需求。與之對應(yīng),《觀察》發(fā)現(xiàn),廣深青年的租房方式正在向長租機構(gòu)傾斜。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,深圳今年新增的長租機構(gòu)租客中,有三分之一“曾在‘城中村’租過房”。

其三,據(jù)兩地已公開的保障性租賃住房籌建計劃,十四五期間兩地合計將有超100萬套“保租房”入市?！队^察》預(yù)測,伴隨著住房租賃市場熱度的不斷攀升,適用于住房租賃業(yè)態(tài)的運營工具、運營能力、運營人才將會出現(xiàn)明顯缺口,成為“搶手貨”。

實際上,在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中,長租機構(gòu)的運營能力已逐漸獲得認(rèn)可。以自如為例,此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實現(xiàn)100%滿租,并持續(xù)實現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出,從測算數(shù)據(jù)來看,廣深兩地的住房租賃市場供給在“量”與“質(zhì)”上都存在著較大市場空間,專業(yè)化、市場化長租機構(gòu)的發(fā)展?jié)摿捎^。長租機構(gòu)應(yīng)當(dāng)總結(jié)、共享成功經(jīng)驗,將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場運行體系中看問題,共同助力于提升新市民的居住幸福感。