交通聯(lián)動(dòng)、科技共創(chuàng)、金融共建、制造業(yè)共建、公共服務(wù)共享……近幾個(gè)月中，在廣東省陸續(xù)出臺(tái)的多個(gè)“十四五”專項(xiàng)規(guī)劃中，廣州、深圳的“雙城聯(lián)動(dòng)”已成為工作重點(diǎn)。實(shí)際上，箭在弦上的“大灣區(qū)一體化”已然成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市形態(tài)探索的先鋒案例。作為全國唯一一個(gè)承載了兩個(gè)人口在1500萬以上超一線城市的經(jīng)濟(jì)集群，大灣區(qū)住房租賃生態(tài)的現(xiàn)狀與未來發(fā)展同樣也備受關(guān)注。

近日，自如研究院發(fā)布《2021年廣深長租市場觀察》（以下簡稱《觀察》）。《觀察》測算數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下廣州、深圳兩地合計(jì)有超過2300萬人租房居住，未來還將新增262萬人需要租房，住房租賃市場增長空間明顯。

廣深兩城超2300萬人租房居住，租房需求總量大、季節(jié)性強(qiáng)

據(jù)綜合媒體公開報(bào)道的廣深兩地城市常住人口數(shù)據(jù)、戶均人口數(shù)量和租賃人口占比調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，廣州市目前常住人口1876.6萬人，租房率約為53%，測算廣州當(dāng)下約有995萬人租房居住，需要租賃住房約448萬套（間）；深圳市目前常住人口1756萬人，租房率約為77%，測算深圳當(dāng)下約有1350萬人租房居住，需租賃住房約600萬套（間）?？梢钥闯?，兩地的租賃人口均在“千萬級(jí)”。

具體到長租市場來看，成交量方面，兩地住房租賃需求集中度高、季節(jié)性明顯，全年需求在上半年就集中釋放，同時(shí)，均有春節(jié)后“白領(lǐng)季”和夏季“畢業(yè)季”兩次租賃高點(diǎn)。

其中，廣州租房市場“畢業(yè)季”需求峰值出現(xiàn)在5-6月，廣州作為位列全國大學(xué)數(shù)量前3的城市，高校密集，畢業(yè)生及租房需求逐年遞增。而深圳租房市場的“畢業(yè)季”需求峰值出現(xiàn)在7月，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這與廣深兩地畢業(yè)生構(gòu)成有關(guān)，不同于廣州本地高校數(shù)量眾多，深圳依舊以“來深”居多，畢業(yè)生對(duì)租房市場的影響具有“緩釋”效應(yīng)。

租金方面，在租賃需求總量較大、需求釋放季節(jié)性強(qiáng)的背景下，兩地長租機(jī)構(gòu)租金水平均保持了全年平穩(wěn)。其中，廣州市長租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)0.22%，全年最大波動(dòng)不足3%；深圳市長租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)僅0.17%，全年最大波動(dòng)不足2%。兩地租金平穩(wěn)程度在全國一線、新一線城市中均位居前列。

兩地還將新增262萬租房人，總量、品質(zhì)供給市場空間明顯

《觀察》認(rèn)為，廣深兩地的住房租賃市場尚有較大發(fā)展空間，并從供需總量匹配、房源品質(zhì)匹配、運(yùn)營能力匹配三方面做出預(yù)測。

首一，在總量匹配方面，大灣區(qū)的持續(xù)發(fā)展帶來了更多新就業(yè)機(jī)會(huì)，將吸引更多人才來廣、來深。

根據(jù)廣州市發(fā)改委11月公開的《廣州市人口發(fā)展及社會(huì)領(lǐng)域公共服務(wù)體系建設(shè)“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》顯示，預(yù)計(jì)廣州市常住人口將達(dá)到2100萬，相比當(dāng)下增長約232萬人。根據(jù)住建部此前披露的“現(xiàn)在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題”數(shù)據(jù)測算，廣州未來還將新增租房人口162萬人。同理，根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案）顯示，深圳市未來預(yù)計(jì)將常住人口控制在1900萬人左右，相比當(dāng)下增長約144萬人，其中新增租房人口約100萬人。

其次，在品質(zhì)匹配方面，《觀察》認(rèn)為，廣深兩地租住人群以高收入、高學(xué)歷人群為主，對(duì)生活品質(zhì)、居住品質(zhì)要求較高，而兩地住房租賃市場以個(gè)人自建房、個(gè)人直租房為主，房源品質(zhì)參差不齊，難以滿足品質(zhì)租住需求。與之對(duì)應(yīng)，《觀察》發(fā)現(xiàn)，廣深青年的租房方式正在向長租機(jī)構(gòu)傾斜。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳今年新增的長租機(jī)構(gòu)租客中，有三分之一“曾在‘城中村’租過房”。

其三，據(jù)兩地已公開的保障性租賃住房籌建計(jì)劃，十四五期間兩地合計(jì)將有超100萬套“保租房”入市。《觀察》預(yù)測，伴隨著住房租賃市場熱度的不斷攀升，適用于住房租賃業(yè)態(tài)的運(yùn)營工具、運(yùn)營能力、運(yùn)營人才將會(huì)出現(xiàn)明顯缺口，成為“搶手貨”。

實(shí)際上，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中，長租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力已逐漸獲得認(rèn)可。以自如為例，此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租，并持續(xù)實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，從測算數(shù)據(jù)來看，廣深兩地的住房租賃市場供給在“量”與“質(zhì)”上都存在著較大市場空間，專業(yè)化、市場化長租機(jī)構(gòu)的發(fā)展?jié)摿捎^。長租機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)總結(jié)、共享成功經(jīng)驗(yàn)，將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場運(yùn)行體系中看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。